25 этажей вместо четырех. Почему киевские застройщики строят »людяшники»

Прослушивание новости на данный момент не доступно

Построить четырехэтажный дом вместо 25-этажного и заработать столько же? Это фантастика, считают киевские застройщики.

По данным ЛУН, в столице насчитывается 187 жилых комплексов высотой более 16 этажей. Это 45% от общего количества столичных новостроек.

Однако высокие дома не соответствуют человеческому масштабу, «давят» на пешеходов, увеличивают нагрузку на инфраструктуру и создают сквозняки. Застройщики убеждены: чем больше этажей – тем больше прибыль. «Экономическая правда» с экспертами развенчивает этот миф.

Больше – не значит лучше

Видео дня

Высокие многоквартирные дома выглядят хорошо, только когда их показывают на 3D-макетах или с высоты полета дрона, рассказывает инженер-проектировщик Дмитрий Макагон. Этим и пользуются маркетологи девелоперских компаний.

Когда же после окончания работ владельцы квартир впервые попадают во двор своего дома, то впечатления у них менее яркие.

«Застройщики не учитывают эстетики градостроительства или нужд жителей высотных «муравейников». С каждого участка земли многие инвесторы и застройщики пытаются взять максимум. Это губительно влияет на жизнь людей в городе», – считает управляющий партнер группы компаний AVG Богдан Марунчак.

Почему компании строят некомфортное жилье? Они об этом не думают, их интересуют только деньги. На самом деле тезис «больше этажей – большая прибыль» ошибочен, им руководствуются неопытные участники рынка, говорит Марунчак.

Как формируется себестоимость строительства

Построить многоэтажку стоит дороже, чем низкий дом. Это объясняется тем, что конструкция низкого дома дешевле, чем конструкция высотного в пересчете на квадратный метр. У высоких домов больше мест общего пользования, лифтов, шахт, лестниц, а также свайный фундамент.

«Иногда строительство высоких сооружений не оправдывает затраченные средства. Оно предполагает использование более дорогих материалов, инженерных сетей и систем. Гораздо больше стоит и эксплуатация таких сооружений», – добавляет Марунчак.

Впрочем, конструкция объекта – не является основным фактором ценообразования. На себестоимость также влияют цена земли, регион, класс строения и его предназначение.

О нормах

Чем регулируются высотность домов и плотность населения? Общие нормы устанавливает законодательство, детальные – местная градостроительная документация.

В Украине существует ограничение высотности: 73,5 м от фундамента до пола последнего этажа. Это позволяет построить 24-26 этажей.

Высотность регулируется не только строительными нормами, но и градостроительными условиями и ограничениями, подробными планами территорий, разрешением от «Украэроруха».

В Украине строят и выше дома, к ним применяют другие нормы. «Дома, превышающие 73,5 метра, экспериментальные. Себестоимость квадратного метра высока, поэтому такие сооружения строятся и продаются как элитные», – говорит Марунчак.

По его мнению, массовую застройку Киева небоскребами сдерживает только статус исторического города, где сосредоточено много культурного наследия.

Плотность населения

При премьерстве Владимира Гройсмана Минрегионстрой пересмотрел устаревшие государственные строительные нормы (ГСН), введя более современные.

Одна из ключевых норм относительно плотности застройки вступила в силу в 2018 году. Согласно ей, предельные показатели плотности населения микрорайона должны составлять 150-450 человек на га с правом превышения в крупных городах на 20%. Предшествующий норматив с 1992 года предусматривал плотность 400-500 человек на га.

Другим пунктом ввели допустимые проценты застройки в зависимости от высоты дома. При проектировании домов более 11 этажей максимум 30% участка может занимать сооружение, 70% – зеленые насаждения, зоны отдыха, площадки.

Для 9-10-этажных домов пропорция составляет 35% на 65%, для 5-8-этажных – 40% на 60%, для 4-этажных – 45% на 55%. При строительстве разноуровневых домов учитывается средняя этажность здания.

Эти нормы распространяются только на новостройки. При реконструкции старых кварталов соотношение площади дома и сопутствующей инфраструктуры на участке не должно быть иным, чем до начала проведения работ.

По новым правилам, «санитарный разрыв», то есть минимальное расстояние между многоэтажными жилыми домами должно составлять 20 метров. Также должны учитываться пожарные проезды и места пожарных машин.

«Расстояние от наружной стены 11-этажного дома до края проезда должно составлять 5-7 метров, для высших построек – 9-11 метров», – объясняет Марунчак.

Компании соблюдают эти нормы только при наличии больших участков. В противном случае строительство в документах называют реконструкцию с надстройкой. Еще один способ обойти нормы – возведения апартаментов и их продажи в качестве жилья.

Почему так строят

Американская исследовательница Джейн Джейкобс в книге «Смерть и жизнь крупных американских городов», которую называют библией урбаниста, писала: «Низкий уровень покрытия земли и разнообразие построек – это несовместимые условия».

Типичная киевская новостройка выглядит следующим образом: на нескольких гектарах земли расположены десятки одинаковых 25-этажных домов с большим пространством вокруг. Эксперты называют такое использование земли нерациональным.

«Например, ЖК «Патриотика» при облете выглядит плотной застройкой. На самом деле расстояния между домами огромны. Площадь, занимаемая домами, составляет 15% от площади участка», – объясняет инженер Дмитрий Макагон.

Покупка квартиры: из чего строят жилье в Украине и как проверить качество

Большие территории вокруг домов тяжело удерживать. Чаще придомовая территория превращается в зону для автомобилей или поля выжженной травы.

Уменьшив этажность до 12-14 этажей и увеличив количество секций вдвое, застройщик «Аркада» покрыл бы 30% площади участка, получил бы такую же плотность населения и выручил бы от продаж квартир такую же или больше сумму.

Среднее расстояние между домами «Патриотики» составляет 60 м. В случае снижения этажности расстояние можно уменьшить до 30 м. «Мы бы получили больше активных фасадов, более уютную застройку и меньшие придомовые площади, которые можно было бы легче привести в порядок и дешевле удерживать», – считает Макагон.

Универсальной формулы для подсчета экономически оправданного соотношения количества и этажности домов к площади участка не существует.

Одним из главных экономических преимуществ строительства низкого жилья является сокращение инвестиционного цикла. При вводе в эксплуатацию невысоких комплексов обращение средств происходит быстрее, а застройщики заинтересованы зафиксировать прибыль в более короткие сроки, минимизируя инфляционные риски.

«Построить невысокий дом можно быстрее, а это сохранение прибыли путем ускорения оборота средств. Прибыль от продажи одной квартиры с маржой 20% и от продажи четырех квартир с маржой 5% одинакова», – говорит совладелец одной из девелоперских компаний.

Архаические проектанты

Чем управляется девелопер, когда выбирает этажность домов? В действительности все зависит не от девелопера, а от проектанта.

«Застройщики выдвигают свои требования к проектировщикам по технико-экономическим параметрам. Например, такие: «Хотим получить из этого участка 100 тысяч квадратных метров жилья». Как разместить эти 100 тысяч «квадратов» на земельном участке – задача проектировщика», – объясняет Макагон.

По его мнению, многие бюро руководствуются устаревшими подходами к проектированию или не хотят «напрягаться». «Плохие проектировщики не могут придумать ничего другого, кроме как ставить одинаковые дома»,- говорит инженер.